Los desalojos otra vez son legales en Colorado después de que el gobernador Jared Polis permitiera que su orden temporal de pausarlos terminara el 14 de junio.
Pero los casos se están desarrollando de manera diferente dependiendo de cuándo y dónde empezaron.
Los casos antiguos están avanzando más rápidamente, sin garantía alguna de que los inquilinos tendrán otra oportunidad de pagar su deuda. Las demandas de desalojo más recientes avanzarán más despacio, ya que propietarios deben notificar a sus inquilinos por lo menos 30 días antes de ir a corte.
Esto es lo que debes saber.
¿Me pueden desalojar ahora en Colorado?
Sí. Los propietarios en todo Colorado ahora pueden presentar una demanda ante la corte para desalojar a sus inquilinos, y los departamentos de alguaciles nuevamente están llevando a cabo desahucios. A los inquilinos los pueden desalojar si están atrasados con el pago del alquiler, aunque sea como resultado de dificultades económicas por COVID-19.
¿Existe algún límite en los desalojos en estos momentos?
Sí. Las reglas de los desalojos no son iguales en todo Colorado, o hasta entre una propiedad y otra. Se sigue prohibiendo el desalojo hasta el 25 de julio en propiedades con hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Los inquilinos pueden consultar la situación de su edificio visitando los sitios web de Fannie Mae y Freddie Mac o con la herramienta en inglés de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos.
A partir del 26 de julio, los propietarios de esos edificios también podrán iniciar el proceso de desalojo, pero deben notificar 30 días antes a sus inquilinos en Colorado.
En todos los casos en Colorado, los inquilinos tienen más tiempo de lo normal para pagar el alquiler atrasado. Los propietarios deben esperar 30 días antes de ir a corte. Si pagas tu alquiler atrasado antes de la fecha límite, el caso desaparece. Si no, a partir de ese momento el propietario ya no está obligado a aceptar el pago del alquiler. El período límite de 30 días podría reducirse si Polis no extiende la orden sobre desalojos en agosto.
A los propietarios se les está permitiendo nuevamente cobrar cargos por alquiler atrasado. También pueden aumentar el alquiler si el contrato lo permite.
¿Qué pasa si me atrasé con el alquiler durante la pandemia?
Igual te pueden desalojar, sin importar cuándo no pudiste pagar el alquiler.
Polis formalmente prohibió casi todos los desalojos entre el 30 de abril y el 29 de mayo. A los propietarios no se les permitió presentar demandas ni reclamos legales por alquiler durante ese período. Tampoco se les permitió cobrar cargos por alquileres atrasados. Los propietarios sí podían intentar desalojar a un inquilino si presentaba una amenaza contra la seguridad pública. Si el propietario intentó iniciar el proceso de desalojo durante ese período, quizás los tribunales no lo aceptaron, pero el propietario podría simplemente reiniciar ahora el proceso.
Polis impuso una prohibición menos estricta entre el 30 de mayo y el 13 de junio. Esta solo protegió a personas si la falta de pago fue “causada por dificultades económicas debidas a COVID-19”. Eso podría complicar más los casos legales iniciados durante este período. Y, ahora que la orden terminó, los tribunales pueden continuar normalmente el proceso de todas formas.
¿Cómo sé si estoy en peligro de que me desalojen?
Si no sabes si el propietario de tu vivienda busca desalojarte, podrías preguntarle directamente si ya presentó una demanda por el alquiler. También debes llamar a la corte de tu condado para ver si el propietario ya presentó una demanda en tu contra. Consulta esta página web en inglés que incluye una lista de tribunales por condado y su información de contacto. Si no sabes exactamente en qué condado vives, verifícalo aquí.
¿Cómo están las cortes manejando estos casos?
Muchas cortes o tribunales están manejando los casos de desalojos de forma virtual (por internet) y la mayoría ya no están en pausa. Llama a la corte de tu condado para preguntar sobre cómo se manejará tu caso. Si no tienes una computadora o acceso a internet, averigua si puedes obtener ayuda en una biblioteca local o con un amigo. Si no te presentas a la audiencia, el caso se decidirá en tu contra.
¿Cómo funcionan los desalojos en Colorado?
Según las reglas actuales, así es como funciona el proceso de desalojo en Colorado:
- Cuando un inquilino se atrasa con el pago del alquiler, el propietario de su vivienda puede presentar una demanda por el pago. Esa notificación incluirá información sobre la cantidad que el inquilino debe y establecerá una fecha límite para pagar.
- El inquilino puede “curar” el problema si paga la cantidad atrasada antes de la fecha límite. Actualmente, el período para pagar la deuda es de 30 días.
- Si no se paga la deuda antes de la fecha límite, el propietario puede presentar una demanda legal ante la corte para iniciar el proceso de desalojo. Hay muy pocas cosas que los inquilinos pueden hacer para detener el proceso de desalojo después de la fecha límite, excepto si demuestran su caso ante la corte.
- Después de que el propietario presenta la demanda legal, la corte programa una audiencia. Durante la pandemia, esas audiencias por lo general se realizan por conferencia telefónica. Normalmente, al inquilino le envían un mensaje electrónico para avisarle de la audiencia; si no llama durante la conferencia telefónica, el caso se podría decidir automáticamente en su contra. Si sí participa en la llamada, el inquilino o su abogado pueden presentar evidencia para argumentar por qué no deben desalojarlo.
- Si el juez emite sentencia en contra del inquilino, el siguiente paso es emitir una orden de indemnización. El juez debe esperar por lo menos 48 horas después de decidir el caso antes de emitir esta orden. Una vez que la orden se emite, el departamento local del alguacil puede sacar al inquilino a la fuerza de la vivienda en cualquier momento. El inquilino puede elegir salirse antes para que no lo saquen a la fuerza.
Javier Mabery, un abogado con el Proyecto de Defensa contra el Desalojo por COVID-19, advierte que después de que la audiencia se programa, es muy difícil que las cosas se resuelvan a favor del inquilino.
“Las probabilidades están en contra [del inquilino] a menos que tenga el dinero para pagar el alquiler y decirle al juez … pero el juez no tiene ninguna obligación de forzar al propietario a que acepte el alquiler”, Mabery dijo.
¿Qué debo hacer si estoy atrasado con el pago del alquiler?
La manera más sencilla de evitar el desalojo es llegar a un acuerdo con el propietario de tu vivienda. El mejor momento para hacer esto es antes de la fecha límite y que el propietario presente su caso ante la corte. Muchos propietarios están permitiendo que sus inquilinos les paguen el alquiler atrasado durante varios meses.
Si llegas a un acuerdo con el propietario, los abogados dicen que debe quedar por escrito con palabras claras y simples e incluir la firma de ambas partes. El estado publicó un modelo o formato general para establecer un acuerdo de pagos.
Una vez que el caso legal empieza, los propietarios no están obligados a aceptar el pago de alquileres atrasados y con frecuencia continúan con el proceso de desalojo. Los casos de desalojo quizás se registren en los antecedentes legales del inquilino cuando se presentan ante la corte, lo cual puede causar dificultades para conseguir una vivienda en el futuro.
¿Qué recursos hay para el inquilino en Colorado?
Las personas que enfrentan el desalojo pueden pedir ayuda legal gratuita mediante el Proyecto de Defensa contra el Desalojo por COVID-19, un esfuerzo comunitario privado. Los Servicios Legales de Colorado y el Proyecto para la Pobreza Legal en Colorado ofrecen ayuda similar.
Varias organizaciones no lucrativas y gobiernos locales ofrecen ayuda con el pago del alquiler y otros gastos. Por ejemplo, los residentes de Denver pueden solicitar ayuda financiera directa de la ciudad. Este sitio web que maneja el estado incluye un mapa en inglés de programas para prevenir el desalojo en Colorado.
El sitio web OnwardCO incluye una lista en inglés de servicios que ofrecen comida, atención médica y más. El servicio PEAK del estado puede proporcionar alimentos, ayuda financiera y más. El programa estatal LEAP ofrece ayuda con las cuentas de energía eléctrica y gas durante el invierno. Mile High United Way también administra el servicio 2-1-1 para conectar a las personas con servicios de asistencia. La Asociación de Centros de Recursos para Familias tiene colaboradores que proporcionan apoyo en Colorado.
La Coalición GES publicó una guía en español e inglés sobre recursos de vivienda en Denver.
La Asociación de Apartamentos de Colorado también ha estado recaudando fondos para ayudar a inquilinos atrasados con el pago de su alquiler. Los inquilinos pueden solicitar ayuda a través de la Fundación de Asistencia para Residentes.
¿Qué pasará si tengo un caso preexistente de desalojo iniciado antes de la pausa temporal?
Algunos procesos de desalojo han quedado pendientes por meses en la corte. Algunos tribunales locales simplemente congelaron esos casos y ahora están reiniciándolos mediante audiencias por conferencia telefónica.
En algunos casos, eso significa que ahora se programará una audiencia. Pero si el caso ya se decidió, el juez puede emitir una orden de desalojo en cualquier momento.
En otros distritos, las cortes se rehusaron a aceptar casos de desalojo o los cancelaron. Ahora los propietarios pueden reiniciar esos casos. Quizás tarde varias semanas completar el proceso legal, pero algunos tribunales y alguaciles están manejando primero estos casos “acumulados”. Sin embargo, como mencionamos antes, los propietarios no tienen la obligación de aceptar el pago de alquileres atrasados en estos casos, aunque los inquilinos pueden tratar de negociar un acuerdo. Si el propietario acepta, puede abandonar la demanda.
¿Qué pueden hacer los propietarios?
Muchos propietarios dependen de los ingresos que reciben por el alquiler de su vivienda para pagar la hipoteca. Sin esos ingresos, quizás enfrenten una ejecución hipotecaria. Si el préstamo está respaldado por el gobierno federal, los bancos y las entidades que ofrecen servicios hipotecarios no pueden iniciar o finalizar una ejecución hasta el 31 de agosto.
Además de negociar acuerdos para pagar alquileres atrasados, los propietarios pueden solicitar que su entidad hipotecaria aplace el cobro de su hipoteca. Si la entidad acepta, el propietario puede retrasar el pago de las mensualidades de su hipoteca. Con préstamos respaldados por el gobierno federal, el propietario tiene derecho a solicitar el aplazamiento por un año en total.
Traducido por Alejandra X. Castañeda.
